متى يجب تشكيل جمعية الملاك؟
يتم تشكيل جمعية الملاك قانونيا عندما يتم تسجيل أول وحدة سكنية مباعة في سجل جمعية الملاك لدى مؤسسة التنظيم العقاري.
ما الرابط بين عضوية في الجمعية و ملاك الوحدة؟
يتسجل جميع الملاك لوحدة في بناية / المشروع كأعضاء في جمعية الملاك تلقائيا. حصتهم من المساحة في الاماكن المشتركة يتناسب مع مساحة وحدتهم في المبنى. مطوري العقارات قد يكونو أعضاء في جمعية الملاك كممثل للوحدات الغير المباعة في البناية أو المشروع.
عضوية الملاك تنتهي عندما يتخلص المالك من مصلحتهم في الوحدة.
على جمعية الملاك ان تعمل كعمل تجاري حيث من الامكانية أن تقاضي وتقاضى.
ما هي الأماكن المشتركة؟
الأماكن المشتركة للعقارهي تلك المخصصة لاستخدامها من قبل ملاك الوحدة والمقيمين كما هو موضح في خطة الموقع. تشمل المناطق المشتركة في العقارات المملوكة بشكل مشترك مناطق هيكلية للمبنى ، الأعمدة والجسور والجدران، الممرات، السقوف والنوافذ الموجودة على السطح الخارجي للمبنى، مداخل البناية، والهياكل الداعمة لكل من ذلك
ويمكن أيضا أن تشمل الأماكن المشتركة لوبي الدخول، المصاعد، السلالم والقاعات الرياضية وبرك السباحة ومناطق للشواء، وغرف الحارس، سقف البناية، ومواقف السيارات والحدائق والأراضي المحيطة بها، والمساحات المفتوحة، ضمن داخل الحدود المؤامرة، والممرات والمرافق المعدات وأنظمة المرافق بما في ذلك الصرف الصحي والأنابيب والقنوات وأجهزة تقديم خدمات المرافق لبناية والوحدات الفردية
الأماكن المشتركة خارج البناية من أرض مملوكة بشكل مشترك غيرها تشمل ولكن لا تقتصر على الطرق والتقاطعات والطرق الملتوية، والأرصفة وممرات المشاة، والقنوات والبرك والبحيرات والنوافير، وجميع المعدات المرتبطة بها للاستخدام العملي والمساحات المفتوحة والملاعب، الأسلاك والكابلات والأنابيب وشبكات الصرف الصحي، والأجهزة اللازمة لقياس استخدام خدمات المرافق وتزويد الأماكن المشتركة
ما هي واجبات ومهام جمعية الملاك؟
إدارة ممتلكات المبنى هي مسؤولية كل من جمعية الملاك والأعضاء الفردية (ملاك الوحدات). كل مالك لوحدة لديه مسؤولية الصيانة والإصلاح داخل الوحدة الخاصة به وفقا للقواعد والأنظمة المعمول بها في البناية. يمنع تعديل أو تغير داخل الوحدات من دون الحصول على موافقة من جمعية الملاك
مسائل مثل جمع وصرف رسوم الصيانة السنوية من الملاك ، والإدارة المالية، ودفع حسابات البناية مثل الكهرباء وصيانة المصاعد ورسوم البلدية / رسوم، إدارة التصليح والصيانة العامة للمناطق المشتركة لبناء والتأمين للبناية الأماكن المشتركة، وبند العقود، وضمان سلامة المستأجرين وزوار المبنى، وإدخال تحسينات على بناية كل ذلك يأتي في إطار مهام جمعية الملاك وتدار وتنفذ من قبل لجنة تمثيل الملاك
دستور جمعية الملاك هو المرجع الاساسي لجمعية الملاك؛ يتبنى إجراءات وقواعد الجمعية. يتم توفيره من قبل المطور العقاري لجميع الملاك في المبنى
ما هي الواجبات الإدارية لجمعية الملاك؟
التعامل مع دفعات الحسابات مثل دفع فواتير المياه والكهرباء، تكييف الهواء وغيرها، والإشراف على أعمال المقاولين والموظفين، إعداد وتوزيع منشورات وأجندات ومحاضر الاجتماعات، وإعداد وتوزيع البيانات المالية والميزانيات، الخدمات المصرفية، إشعارأي مسائلة قانونية الى لجنة الإدارة التنفيذية.
من مؤهل لإدارة جمعية الملاك؟
إدارة جمعية الملاك قد تكون "بإدارة ذاتية 'أو وبتوكيل شركة متخصصة، مؤهلة ذو خبرة يمكن أن تمارس إدارة جمعية الملاك بناء على العقود و الاتفاقيات.
- إدارة ذاتية- ممكن توفير الإدارة الذاتية باستيفاء جميع المتطلبات القانونية وتشغيل كافة الأمور المعقدة المتعلقة في البناية وبالاضافة الى تلبية جميع القرارات المتخذة من قبل جمعية الملاك. يجب أن تنفذ هذه القرارات التي اتخذت في الاجتماعات الجمعية بشكل واحتفاظ كل القيود والسجلات بالكامل ويجب أن يعلن أي تضارب للمصالح في اتخاذ القرارات عندما يتم إنفاق أموال الملاك.
- شركة إدارة جمعية الملاك: يجب أن تمارس الرعاية عند إشراك شركة لإدارة جمعية الملاك. مقدمي هذه الخدمات هم المختصون في هذا المجال و يتم العامل على أساس عقود ورسوم ثابتة.
يوجد قائمة لمزودي الخدمة إدارة جمعية الملاك متاحة عند مؤسسة التنظيم العقاري.
فهي تتطلب معرفة واسعة في التعامل مع كل الجوانب والمتطلبات القانونية، والتعامل مع جمعيات كثيرة في بعض الأحيان وإدارة الشؤون اليومية و الشؤون التجارية ، ومعرفة التقنية عن المباني والإنشاءات والصيانة خاصة للعقود الكبيرة لبناية متعددة الطوابق.
ما هي جمعية الملاك المؤقتة؟
لمحة عن جمعية الملاك المؤقتة
نظرا لحين صدور اللائحة التنفيذية للبناية، فقد أذنت مؤسسة التنظيم العقاري لإنشاء جمعية ملاك المؤقتة (IOA). وقد سمحت هذه الجمعية المؤقتة لالملاك تقديم وجهات نظرهم لمؤسسة التنظيم العقاري والمطورين وبالحفاظ على ابقاء الملاك على علم.
بغض النظر إذا كان قد تم نقل الوحدة أو لا (ولكن عند الانتهاء من تطوير) يجب على المطور استدعاء اجمتاع عام مؤقت (IGA) من خلال إشعار جميع المشترين 21 يوما على الأقل من تاريخ ووقت ومكان من استدعاء الاجمتاع.يجب تقديم نسخة من الإشعار وجدول زمني لجميع المشترين و كما يجب تقديم العناوين لمؤسسة التنظيم العقاري.
عندما يتم انتخاب مجلس مؤقت (غير مطور) يجب على المطور أن يسلم لهم سجلا كاملا للمشتريان وتفاصيل الاتصال بهم وأية معلومة أخرى ذات صلة لإدارة والبناية.
ما هي مسوؤليات جمعية الملاك المؤقتة ؟
مسوؤلية المجلس المؤقت (IB) هو تسهيل إنشاء جمعية الملاك (OA)عن طريق السماح:
- إلى إقامة اتصال مع مطور المشروع والحصول على فهم أفضل عن المشروع ونظمته (مراجعة الميزانية والعقود)
- للبحث عن مدراء للجمعية و البحث عن عقود التوريد الأخرى ولمراجعة أي عقود قد تم اقتراحها أو تم حيازها من قبل المطور
- إلى التنسيق مع مؤسسة التنظيم العقاري بشأن مضمون نظام الملكية المشتركة (JOPD) أو بيان إدارة المباني (BMS)
- للإعلان عن أي اتفاقية التوريد، نظام الملكية المشتركة (JOPD) أو بيان إدارة المباني (BMS) للمحامين أو استشاريين لتقديم المشاورة المستقلة
- تقديم تقرير إلى جمعية الملاك المؤقتة (IOA) مع نتائجها وتوصياتها
- على جمعية الملاك المؤقتة (IOA)والمجلس المؤقت ان يقومو باعمالهم مطابقة مع قوانين الدستور
القرارات المتخذة من قبل قبل جمعية الملاك المؤقتة أو المجلس المؤقت ليست ملزمة للجمعية المالك. فالغرض من جمعية الملاك المؤقتة تسهيل تأسيس جمعية الملاك واستيلائها على مسؤولياتها و ليس العمل بأعمالها.
ولكن يحق للمجلس المؤقت التعويض الكامل من قبل جمعية الملاك عن أي تكاليف تتكبدها في الحصول على استشارات قانونية مستقلة.
في ظروف معينة(على سبيل المثال، عدم وجود المطور) قد تسمح مؤسسة التنظيم العقاري تراخيص محدودة لجمعية الملاك المؤقتة من أجل أن تعمل قانونيا و بشكل محدود بما في ذلك:
- القدرة على مراقبة عملية تقديم العطاءات والموافقة على مقدمي الخدمة المحددة في المشروع
- القدرة على مراقبة أداء السلع أو مقدمي الخدمات
- القدرة على مراقبة والموافقة على الميزانية ورسوم الخدمات المؤقتة بالتعاون مع مؤسسة التنظيم العقاري
- القدرة على اقتراح التحسينات على المشروع
- القدرة على الموافقة والتغيرو التعديل على القوانين المؤقتة للمجتمع
- القدرة على الموافقة مدققي الحسابات وشروط أي مراجعة للحسابات
- القدرة على الموافقة على جمع رسوم الخدمات المؤقتة
يجب أن يتصرف كل من المطور جمعية الملاك المؤقتة في منتهى حسن النية فيما يتعلق بالتزاماتهم ومسؤولياتهم على النحو المنصوص عليه في لائحة المسوؤليات وهو امر تركزعليه مؤسسة التنظيم العقاري. وفي غياب حسن النية والتعاون ما بين الطرفين يحق لمؤسسة التنظيم العقاري حل أي نزاع فيما يتعلق بما يتضمن تقديم نظام الملكية المشتركة والوثائق ذات الصلة التي تراها مؤسسة التنظيم العقاري مناسب.
ما هي القوانين المتعلقة بإدارة جمعية الملاك؟
تشمل القوانين ذات الصلة التوجيهات على النحو المبين أدناه:
- القانون المدني رقم (5) لسنة 1985(القانون المدني هو القانون الاتحادي، وبالتالي ينطبق في جميع الإمارات)
- الملكية المشتركة بما في ذلك على وجه الخصوص ما يلي:
- الأسس والجدران الهيكلية
- الجدران الحزب، جدران المداخل وجدران دعم السقف
- مجاري التهوية لوسائل والترفيه
- دعامات السقف، الممرات والمداخل والساحات والأسقف والدرج والسلالم والممرات والممرات، والمصاعد وغرف الحمالين
- أجهزة التدفئة والتبريد وأنابيب أخرى، الفوهات، والمصارف والمنشآت والتمديدات المستخدمة شيوعا مثل الإضاءة والمياه والأجهزة وملحقاتها، وكل ما يشكل جزءا من المبنى حفظ تلك الأجزاء داخل أي الطابق أو الشقة معين
- القانون رقم 27 لسنة 2007 - " قانون ملكية الممتلكات المشتركة"- صدر قانون في عام 2007 وضعت الأساس لإطار شامل لتنظيم الممتلكات المشتركة.
- اتجاه للتنظيم العام - "تنظيم عام" - صفقات اللائحة العامة لحقوق المستهلك
- التوجيه بشأن "الملكية المشتركة اعلان الملكية النظام"
- "تنظيم الدستور"
هذا النظام يحدد الشكل الإلزامي للدستور. ويتناول الدستور الإجراءات الداخلية لأي جمعية ملاك مثل الدعوة للاجتماعات، والقرارات والتعيين أعضاء المجلس، والموافقة على الميزانيات وتعيين المتعاقدين وتعديل قواعد المجتمع. يصف أيضا دور مجلس الادارة والجمعية
- "تنظيم الدراسة والاتجاهات"توفر الاعتماد والتسجيل من المساحين، واجبات المساحين مسجل، تعليق وإلغاء المساحين الخ،
- الاتجاهات:
- الاتجاهات على حساب "منطقة استحقاق"
- الاتجاهات بالموافقه الأشكال
- الاتجاهات المسح
لماذا نحتاج الى صندوق احتياطي؟
الحفاظ على صندوق احتياطي ليس فقط يلبي المتطلبات القانونية، والائتمانية والمهنية، فإنه يقلل أيضا على ضرورة إجراء تقييمات خاصة ويعزز قيمة الممتلكات عند إعادة بيعها. تختلف المبالغ النقدية في كل جمعية فتستعمل لاستكمال إصلاح أو تبديل جدول زمني للمشروع من دون اشتراكات خاصة أو قروض.